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浅谈房地产开发项目中前期设计管理与成本控制
作者:叶申定    发布时间:2016-01-27   点击率:1
 

近年来,随着房地产经营环境急剧恶化,房地产行业已经难以维持数年来的高利润率,仅靠短平快运作,粗放式管理已经无法适应目前的房地产市场状况。针对房地产市场的这些情况,如何使房地产企业在新常态下求新、求变、求发展是当前摆在房地产企业面前一个急需解决的重要问题。本人有幸参与了河源宁联天和城项目从项目立项、策划、方案设计、施工图设计、开工建设到竣工验收等全过程,积累了不少经验,也吸取了不少的教训。现谈谈对房地产项目管理、前期设计及工程成本控制几点建议:

一、开发项目前期设计管理

一个项目是否成功与建筑方案的优劣有很大的关系,我们在完成项目前期策划以及住宅产品功能定位的基础上,进行了建筑方案的竞标,另外还对周边较发达城市的优秀楼盘考察以及对当地的风俗习惯进行了解。经过近一年的努力,设计出适应当地需求的优秀的建筑方案,获得当地规划委员会方案评审专家的好评。但从一期项目销售的情况和客户的反馈意见当中,本人认为今后的设计工作应在以下几个方面重点加强。

1、住宅产品的面积段的比例合理规划。从宁联天和城一期高层住宅来看,总体规划是合理的,只是140m²面积段的户型偏多,又无法做到正4房结构,不符合当地占较大比例刚性需求的户型面积,导致140m²面积段户型的去化慢。

2、对当地的风俗习惯以及居住文化深入了解。比如别墅产品的私人庭院面积越大越受客家人喜爱,进户后要从低到高进入室内,寓意步步高升,客厅要够大,够气派,最好是大客厅大阳台的户型,大门对面不能与卫生间的门相对,卫生间不要出现在户型中间部位,要动静分离,卧室要集中设置等。所以我们在二期别墅的方案设计中尽量完善设计,规避上述问题,以满足当地客户的需求。

3、在户型设计中合理运用赠送面积。比如本地房地产企业设计的户型均有入户花园的概念。

4、不要过多追求建筑风格、外立面效果。因为当地居民对外立面、外墙饰面不太重视,只注重内部居住的舒适性。

5、产品包装注重第一印象。比如碧桂园、恒大名都等开发商对样板房、样板展示区,打造非常气派、豪华,这样更吸引当地居民购房的欲望。这样的做法必须是项目大或有后续项目,工程成本分摊后,成本较低,树立良好品牌效应。

6、从规划竣工测绘结果看,容积率建筑面积计算规则与浙江等地不太一致,如门廊、变配电房、监控中心、物业用房等配套用房均可以不计容积率,这样一来住宅的面积可以适当增加。

因此,在外地开发房地产项目,需要充分了解当地的风俗习惯、居住文化以及当地成熟楼盘的优良户型结构与面积。另外在建筑方案设计阶段除了工程技术人员参与外,还需房产策划、营销的人员一同参加。

二、工程成本控制

随着房地产分化越来越明显,像河源这样的三、四线城市房地产销售形势日益严峻,房地产开发量远远过剩,降价销售已成常态。投得地块就能够赚钱的市场已不复存在了,迫使房地产业走上管理出效益的正常轨道,要从控制工程成本入手。

(一)、设计阶段的成本控制

设计浪费是最大的浪费,在房产形势好的时候,对设计阶段的成本控制往往容易被忽视。因缺乏设计阶段成本控制激励与监督制约措施,多数设计人员成本意识不强,成本控制积极性不高,对设计方案、结构形式、装修标准、材料设备选型等关键问题,更多地考虑在技术上的可行性和安全可靠性,而忽略了建设成本,设计单位过多的重视设计速度、技术和产值,对设计方案的经济性重视普遍不足。因此我们要做到:

1、由于市场竞争激烈,当地房地产企业对工程成本控制都比较重视,在充分了解当地项目的施工图设计中主要经济指标,如每平方的钢筋含量以及混凝土含量的基础上,要求设计院在设计时,对主要经济指标进行限额设计,并采取有效奖罚措施。

2、合理选择桩基的型式,各种桩基型式进行经济性、施工可行性、工期长短等多方面比较。综合考虑抗浮水位的设定,以减少地下室为抗浮设计而产生的费用,如取消地下室因抗浮水位而设计的抗拔桩。

3、河源市的变配房是不计容积率建筑面积,这样可以不在地下室建造,而造在地面上,地面工程比地下室建筑工程成本要低的多。

4、不要过分追求建筑风格、设计外墙饰面的丰富性,应当进行适当简化设计。

5、门窗设计可从大固定小开启入手,石材幕墙的优化应当适当减少线条的运用。

6、应当保证施工图设计的质量,施工图设计时建筑、结构、水电安装、机电设备、智能化、市政配套、景观绿化等多方面应紧密配合,相互之间减少矛盾。

(二)、工程招投标阶段的成本控制

工程招投标是工程成本控制的重要阶段。

1、自施工图设计完成到工程开工需要有足够时间来进行工程招投标,尽量不要采用费率招标的形式,这样先订合同开工再对预算,对工程成本控制很不利。

2、选择投标的施工企业不能光看名气,大公司大企业对政府项目,大项目是适用的,对我们不一定合适。

3、招投标开始前先做施工图预算,应由两家造价咨询公司进行预算标底的编制、核对。在工程开工前与总包单位完成施工合同的谈判、合同签订。

4、尽量减少甲供以及甲定乙供材料的范围。

5、不在总包合同范围内对消防、强电、给水、智能化等专业与施工图同步完成设计及优化。做好与总包之间的界限划分,也与总包一样进行预算编制和工程招投标。

(三)、施工阶段的成本控制

施工阶段的成本控制主要是控制工程联系单的签发,尽量做到少返工。

房地产项目最终目的是把设计建造好的房子销售出去,并产生效益,在公司转型升级中工程前期设计及工程成本控制是至关重要的一环,直接影响企业效益和开发项目的竞争力。
 
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